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「一括借り上げ(サブリース)するので安心」ですか?

更新日:2017/03/22

賃貸マンション経営を検討されている方と話をしておりますと、一括借り上げ(=サブリース)・家賃保障についてのブレインマンションとしての考え方を問い合わせ頂くことがあります。昨今では懐疑的な見方をされる方が増えているように感じますね。
 
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 先日一括借り上げ(=サブリース)・家賃保証について、賃貸経営の経験がなくても事業を始めることができる安心感から、日本中に広まってきたこのスタイル。そこに潜むリスクについてみなさんはお気づきでしょうか。
 
 市場調査で単身者向けが望まれる地域なのか否か、家賃相場はどの程度かといった点を把握すること、そしてグレードの高い建物を建てるといった基本を抑える事が肝要だと私たちは考えています。

その上で、本当に一括借り上げが必要なのか、冷静に判断したら良いのではないでしょうか? 
 

正直に申し上げて、

「借り上げするので安心ですよ!」

と言うことが出来れば営業はやり易いです。
しかし市場性に合わない間取りを提案したり、建築費にその分を乗せることになれば本末転倒ですし。

 いずれにせよ、一括借り上げ(=サブリース)・家賃保証に頼る必要のない、長期的にオーナー様にとってメリットのある賃貸経営のお手伝いをして行きたいと考えています。

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土地活用セミナー・見学会などイベント活用のすすめ

更新日:2017/03/13

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賃貸住宅オーナーさんにとって、最も気がかりなのは何と言っても空室だと思います。

空室を出さない工夫や、入居者が退去してもすぐに埋まる部屋づくりについていろいろとお考えのことではないでしょうか。

他の賃貸経営オーナーさんがどのような事をされているか、どんな空室対策事例があるのか、また最近のトレンドはどうなっているのかなど気になるところですよね。

そんな時に活用したいのが、賃貸住宅のイベントやセミナーです。

今週末、伊那市にて戸建賃貸フレックの完成見学会が開催されます。

設備、トレンド、建物の注意点など、目的に合わせて参加してみてください(o^―^o)♪

来場予約でQUOカードもプレゼント!
ご予約はコチラから


これからの時期は土地活用セミナーや見学会も多いと思います。

満室経営を続けるためには何が必要か・・・そう思ったらまずはヤマウラまでお気軽にお問い合わせください。

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賃貸住宅のペット可のニーズは?!

更新日:2017/02/07

いま、日本ではどのくらいの数のペットが飼育されているかご存知ですか?

実は、犬は 9,878,000頭、猫は 9,847,000頭(一般社団法人ペットフード協会調べ)と、日本の14歳以下の子どもの数より多いんです!

ちなみに、都道府県別犬猫を飼っている数ランキング(※1)で、長野県は18位。
中途半端ですね(笑)


そもそもなぜペットを飼うのか・・
ペットに癒しを求めて、飼い始める人が大半だと思うんですよね・・(実際に私もそうでした)

しかし!
ペットを飼うことで得られる(?)ことって案外沢山。


ペットと暮らす効力について、一般社団法人ペットフード協会 2016年全国犬猫飼育実態調査によると、
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【子どもについて】

・心豊かに育っている
・生命の大切さをより理解するようになった
・他人を思いやるようになった
・寂しがることが少なくなった

【夫婦関係について】

・夫婦の会話が多くなった
・喧嘩が少なくなった
・ストレスを抱えなくなった

【高齢者について】

・情緒が安定するようになった
・規則正しい生活をするようになった


などなど・・・・


そうはいっても、賃貸住宅では、動物って難しい存在ですよね。
鳴き声やにおいで近所からのクレームの原因になってしまうこともしばしば。
退去も「原状回復」についてのトラブルになりやすかったりもします。

しかし、ペットと暮らせる賃貸住宅のニーズが高まってきているのも事実です。
そこで、ペットと一緒でもできるだけトラブルなく暮らせるように、物件の側も設備を整えた賃貸住宅も登場しています。

具体的には、臭いや鳴き声に対応した、防音効果の高いペアガラスペット用換気ファンなどの設備。
また、散歩帰りに使用する足洗い場や、傷のつきにくい床材張替がしやすい壁クロスひっかいても破れない障子などなど。

ペット可の賃貸住宅は増えてきつつあるものの、「ペット対応」としている賃貸住宅は多くありませんね。
時にペットは「家族」以上に大切な存在となっているいま、ペットと暮らせる賃貸住宅が注目される日もそう遠くないかもしれないですね。

(写真はうちの子です、かわいいですね。)

※1 一般社団法人ペットフード協会 全国犬猫飼育実態調査 調べ

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戸建賃貸住宅のメリットってなに?

更新日:2017/01/31

こんにちは。

ついに、周りでインフルエンザが流行りはじめてしまいました・・・
予防接種を打ったからと言って安心はできませんね!
手洗いうがいでインフルエンザに負けないように頑張りましょう~!


今日は、投資家さんに大人気の「戸建賃貸住宅」について!

なぜ人気なのか・・・

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戸建賃貸経営をするメリットは大きく分けて3つあります!


①入居期間が長いこと

 戸建賃貸住宅の入居層はファミリー層です。子どもの小学校や中学校への通学の関係で、入居期間は長期化します。そのため、オーナーは長期的に安定収入を得ることが出来ます。


②駅から遠くても需要がある

 単身向けのマンションであれば、駅までの距離はとても重視されます。しかし、ファミリー世帯の場合は、子供が通学する学区や、静かな住環境、公園の有無など、周辺環境が重要視されるケースが多いのです。ですので駅から遠くても周辺環境が整っていれば、需要はあります。


③狭小地、変形地でもフレキシブルに活用できる

 マンションと違い、戸建賃貸は並べて建てたりすることができるため、無駄なデッドスペースを作らずに有効的に活用ができます。


土地活用=アパート建築 ではなく、、、
戸建賃貸も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか(*^▽^*)

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今、望まれている賃貸設備は何か?

更新日:2017/01/25

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こんにちは!
2017年を迎えて、もうすぐ1ヶ月。

「今年はいつもより暖かいなぁ~」

と思っていたのもつかの間、もう電気毛布なしでは寝られなくなってしまいました(笑)


さて、今日は「入居者に望まれている賃貸設備はなにか?」ということを考えていきたいと思います。

全国賃貸住宅新聞で入居者に人気の設備ランキングが発表されました。

今年は、単身向けとファミリー向けともに、

 インターネット無料 』  が第一位となりました。

ちなみに、2位以降は以下の通りです。

【単身向け】

2位・・・エントランスのオートロック
3位・・・浴室乾燥機
4位・・・ウォークインクローゼト

【ファミリー向け】

2位・・・追いだき機能
3位・・・エントランスのオートロック
4位・・・ホームセキュリティ


人気の設備をいれることにより、周辺相場より家賃が高くても入居が決まりますよね。

賃貸住宅経営をご計画の際は、賃貸住宅建築に精通した地元の建設会社にしっかりとした市場調査をしてもらいましょう。

>>>綿密な市場調査のお申込はこちらから!

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借金してまで賃貸住宅経営をするメリットはあるの?

更新日:2017/01/24

A.賃貸住宅経営は、長期の安定収入だけでなく税制上の優遇措置もある事業です。


以前、長野県に土地をお持ちのお客様で、

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「マンションや戸建賃貸住宅を建てるとなると結構お金がかかるようで、今ひとつ決断ができません。
たしかに家賃収入はあるのでしょうが、農家から宅地にすることで税金も上がるでしょうし、
借り入れをすればその返済もあり、結局そんなに手元に残らないのではないでしょうか?」


といった質問をいただきました。


たしかに、現在農業されている土地を賃貸住宅経営のために使うとなると、地目は「農地」から「宅地」に変わり、もとの農地が市街地農地である場合などを除き、固定資産税や相続税の計算のもととなる土地の評価額も上がってしまいます。
また、借入によって建物を建てて事業を始められるということになると、その金利などの負担も生じます。

ただ、賃貸住宅経営は税制上の優遇制度が多数設けられていることから、総合的な視点で判断していく必要があります。

多くの土地所有者が土地活用の手法として賃貸住宅経営を選ぶのには、ほかの手法にはないメリットがあるからです。

第一のメリットは安定した収益を期待できること。


一般的に、建物の使用は30~50年程度を予定できるものです。メンテナンスや入居募集の手間と費用が必要とはいえ、この期間、土地は収益を上げ続けてくれるのです。
運用期間が長期にわたるということは、その間、物価や金利の変動が予想されます。貯蓄でしたら、物価の上昇は資産の実質的な目減りを招きます。
しかい、賃貸住宅経営では、物価上昇にともなって家賃を見直すことも可能です。このため、資産の目減りを防部という点でも賃貸住宅経営は安定性の高い運用方法といえます。

第二のメリットは手軽に取り組めること。

賃貸住宅経営は、建物を建てる、入居者を募集する、家賃の徴収をする、建物のメンテナンスをするなどの実務をともないます。
一方で、それらのいずれにも専門に業務を行い会社が存在し、オーナーの業務を代行してくれるのです。極論すれば、すべての業務を専門の会社に任せることも可能で、そうなれば、オーナーは最小限の手間で家賃収入を得ることができるのです。

第三のメリットが税制情の優遇措置を受けられること。


土地は所有しているだけで固定資産是の対象となります。
しかし、一定の条件を満たした賃貸住宅を建てると、土地に対する固定資産税は更地の時に比べて6分の1に減額されます。
また、土地と同時に所定の条件をみたせば一定の期間、建物に対する固定資産税が2分の1に減額される制度もあります。
税金面では、相続対策としても大きな効果をもちます。
賃貸住宅が建てられた土地は「賃家貸付地」とされ、土地評価額が更地のときよりも減額されます。
建物も同じように低く評価され、相続税の大幅な減額につながります。


いかがでしたか?

少し難しい話ですが、土地活用を考えていらっしゃる方は知っていれば得をすることだと思います!

土地活用、賃貸経営にご興味をお持ち方は、ぜひお気軽にお問合わせくだい!

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失敗しない!土地活用の上手な節税対策!!

更新日:2017/01/20

こんにちは。現在長野県駒ヶ根市では雪がわさわさと降っております。

さて、今日は失敗しない土地活用!ということで、土地活用にはどんな方法があるのかを考えてみましょう。


土地活用は大きく分けると2種類に分類されます。


1.他の人に貸し出して賃料を得る「賃貸事業」


2.自営業として土地を活用し、自力で収益をあげる

(また、土地に稼いでもらうという意味においては売却するという方法もあります。しかし、収入は一時的なものですので活用というグループには含めません。)



なぜ土地活用に注目が集まるのかを、特に土地活用の中でも人気を集める賃貸住宅経営を例にとって考えていきましょう。

賃貸住宅経営は家賃収入をもたらし、安定した収入源や老後の生活資金として大きな魅力を持ちます。
年金がもらえるかもらえないか、、、そんな心配があるいまの時代は安定した収入源は魅力的ですよね。


しかし、土地活用に取り組む方たちが賃貸住宅経営に乗り出す判断をした背景にはほかにも理由があるのです・・・!



① 土地活用が節税につながるということ



土地を更地で保有すると、固定資産税評価額(公示価格の約7割)の1.4%の税金が毎年課されます。(税率は標準税率。地域により異なります)
仮に、広さ600㎡、固定資産税評価額が5000万円の土地を更地で保有していたとすると、固定資産税が標準税率の場合の税金は70万円です。
それにたいして、この土地に6戸の賃貸住宅を建てると、1戸あたりの敷地面積が200㎡以下を対象とした「小規模住宅用地」の特例を利用することができ、税額が6分の1になる軽減措置を受けることが出来ます。
つまり、納税額は約11万7000円となり、土地活用しない場合より年間58万3000円の節税となりました。
賃貸経営ではこの差額を狙い、固定資産税の出費抑制を目的とすることもあるのです。


② 相続税対策となること


賃貸住宅の敷地となることで、土地の相続税評価を下げることが出来るだけではありません。
現金や預貯金を建物という形にすることで、相続財産としての評価を実質的な価値より下げることにもなります。
さらに、ローンで建物を建てる場合、ローン残債がそのまま課税遺産から差し引かれます。



「財産は3代でなくなる」とも言われるぐらい、相続には十分な対策が必要です。そこで、土地所有者のなかには賃貸住宅経営を相続対策の1つとして取り入れている方も多いのです。



転ばぬ先の杖。
前もって準備や用意をしていれば、失敗することがない(かもしれません)。


相続についてのご相談はお早めに・・!




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土地活用の疑問・不安解消のために!

更新日:2017/01/19

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土地活用を考え始めた方に、「なぜ土地活用を始めようと思ったのですか?」とおうかがいすると、「収支を上げたいから」「相続税対策のため」のいずれか、あるいはこれに近い答えをされる方が多いように思います。

特に、近年みられる傾向としては、将来に対する不安などから、「自分年金」「個人年金」づくりの一環として土地活用に取り組まれる方が増えてきています。

また、資産価値という点では、所有する土地の価格の上昇を見込むことは、一部の地域を除くと難しくなっているのが現状です。その一方で、固定資産税などの課税対象である不動産という資産は、所有しているだけでコストがかかるという特性があります。だからこそ、そこから収益を生み出すには、「利用する」「活用する」ことが不可欠になってきているのです。

私たちはこれまでに、多くの土地オーナーの方々かた、ご自身の土地にまつわる悩み、そしてこれから取り組んでいく事業に対する疑問や不安をお聞きしてきました。
そして、そのような疑問・不安に対しては、解消できるまで説明をさせていただくようにしています。

もし、土地活用をすることがご自身やご家族の将来にとって有益であるのに、そういった疑問・不安が解消されないために、せっかくの土地が活かされないのであればもったいないことだと思います。

土地活用中の方や活用検討中の方が抱きがちな、不安や疑問についてどんなことでもご相談ください。


戸建賃貸住宅フレックの商品ラインナップは >>>こちら

鉄筋コンクリート造の賃貸マンション「ブレインマンション」の商品ラインナップは >>>こちら

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見学会情報をアップしました【飯田市】

更新日:2016/02/04

2月6日(土)・7日(日)10:00~16:00 飯田市育良町にて自由設計住宅ファミレの完成見学会イベントを開催します。

完成見学会と同時に、資金ローンやリフォーム相談会も開催します。

また、web予約限定でQUOカード500円分プレゼント!

↓詳しくはコチラをチェック!!!
>>>2016.2.6-7 完成見学会イベントを開催!【飯田市】の記事

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【6会場同時開催】相談フェアのイベント情報を更新しました

更新日:2016/01/13

2016年1月16日・17日 お住まい相談フェア」を開催します。

今回のイベントは6会場同時開催です!
(長野、佐久、松本、諏訪、伊那、飯田)

↓詳しくはコチラをチェック!!!
>>>【6会場同時開催!】お住まい相談フェアの記事

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